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2011年1月20日 (木)

賃貸を考える

私は賃貸派である。家を建てることになった今でもそのスタンスは基本変わらない。その理由とは…。

まずはお金のシミュレーション。

土地建物で3,000万円の物件を購入(全額ローン)した場合の35年間の総支払額
 借入額3,000万+利息1,000万+税金350万+リフォーム代500万=ざくっと4,850万
 (金利が上昇局面だから利息はもっと高くなる可能性がある)

これを賃貸に換算してみる。例えば10年に一度住み替えてその費用が1回60万円だったと仮定すると
総予算4,850万円-60万円x3回住み替え=4,670万円
4,670万円÷35年間÷12ヶ月=11.12万円
つまり35年間の平均家賃が11万円以下であれば買うよりも安く住み続けられるということになる。

ちなみに、現在の家賃は64,000円。子供が少し大きくなって2LDK・3LDKの部屋を借りたとしてもこの地区の相場では家賃が10万円を超えることはまず無い。さらに、子供2人が親元を離れてしまえば夫婦2人でもっと小さくて安いところに住むはずで、その場合今より家賃が安くなる可能性さえある。俺のケースではお金の面で賃貸が購入に負ける要素はまず無いと言って良い。

ただし、そこには二つの誘惑がある。(ここを住宅会社はついてくる)

その1「ローンを払い終えればほぼタダで住み続けられますよ」
 確かにその通り。でも問題はタダで住める期間が何年あるのか?だ。私の場合ローンを払い終えるのが75歳。その後いったい何年その家に住めるのだろう、10年はもたなかろうね(^_^;)。なので、この理屈は若い世代には当てはまる。30歳までに家を建てれば払い終わるのが65歳。その後は住居費を気にせず老後を謳歌できることだろう。これは「買うか借りるか」の判断材料ではなく「どうせ買うなら若いうちに」というあったりまえのことを言っているに過ぎないのだ。

その2「持ち家は資産になりますよ」
 逆に「賃貸は掛け捨ての保険みたいなもん」だという人もいる。これもかなり眉唾。残念ながら築30年以上の建物の価値はゼロ以下(壊すのに金がかかるので)だ。土地は資産としての価値が確かにあるかもしれないがそれも「売れる土地ならば」だ。現金化できなきゃ固定資産税を払うだけの「負の資産」でしかない。家の資産価値は「所有している喜び」程度のものであって「それがお金を産む」かどうかとは無関係。「賃貸が掛け捨ての保険」なら「持ち家は35年縛りの携帯電話」だと俺は思ってる。どんなに壊れても使いづらくても換えることができない35年前の携帯電話。少なくとも「35年落ちの携帯」に目を見張るような資産価値があるとは思えないのだが…。

さてさて、ここまでは損得勘定についてだけ述べてきたが、賃貸のメリットはそれだけではない。

(人間関係などで)違う町に住みたくなった。
転勤になった。
震災が起こった。
家族が増えたり減ったりで間取りを変えたい。

等の場合、あきらかに賃貸のほうが楽に対応できる。そしてこのフレキシブルなところが賃貸の最大の魅力でもあるのだ。

ただし、これらはあくまで「俺の」考え。「家を所有する」「家を作る」「そこに住み続ける」ということに喜びや安心を感じる方もいるだろうしそれを否定するつもりも全く無い。逆にそういう明確な目的・夢があるなら購入すべきである、しかもできるだけ若いうちに。

逆に、「家賃を払い続けるのがもったいないから」という金銭的理由だけで購入しようとしているのなら(さらに年齢がアラフォー以上なら)、他にもうひとつふたつくらい「家を買いたい理由」を考えないと「賃貸のままにしとけば良かった」ということになりかねないと思う。

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